El papel del representante legal suplente en la propiedad horizontal
Es importante que los reglamentos sean reformados para que se incorpore la figura de suplencia en la representación legal. – Banco de Imágenes /GENTE DE CAÑAVERAL
La mayoría de propiedades horizontales tienen previsto en sus reglamentos la representación legal, pero no prevén la figura del representante legal suplente.
Según el abogado y experto en temas de propiedad horizontal, Sergio Arenas, esta situación deja inoperante a la copropiedad; es decir, en el momento en que el administrador falta temporal o definitivamente, la propiedad horizontal no puede funcionar de manera correcta debido a que la ausencia de su administrador no le permite celebrar contratos, ejecutar el presupuesto o cumplir con los actos propios de su cargo. Por tal razón, se paraliza (ausencias definitivas) hasta tanto la autoridad (Invisbu y/o la Alcaldía) no registre el acta de consejo de administración con el nuevo nombramiento.
“Esta ausencia es asumida erróneamente por el Presidente del Consejo de Administración, quien en las faltas temporales o definitivas asume el cargo del administrador, extralimitando la única facultad legal que tiene como presidente, de acuerdo con la Ley 675 de 2001: firmar el contrato de vinculación del administrador y liderar el Consejo de Administración en las sesiones respectivas.
En las propiedades horizontales es muy común que se elija entre los miembros del consejo de administración a la persona que reemplazará al representante legal y termina siendo el miembro de la junta quien firma contratos, imparte instrucciones a los empleados e incluso termina tomando decisiones como cambiar a proveedores o despedir trabajadores”, explicó Arenas.
Sin embargo, es importante tener claro que todos los actos y/o contratos que celebre o ejecute el Presidente o miembro del Consejo de Administración como representante legal son absolutamente nulos, y los daños y perjuicios que se generen a terceros serán responsabilidad de la copropiedad y por ende de los propietarios en la participación que tengan dentro del coeficiente respectivo, sin perjuicio de que la asamblea inicie las acciones judiciales civiles de responsabilidad en contra de los miembros que asumieron la representación legal suplente.
“En aras de generar una estabilidad y continuidad de la propiedad horizontal frente a su funcionamiento, es necesario reformar los reglamentos de propiedad horizontal e incorporar la figura de la suplencia en la representación legal. Para ello deberá quedar aprobado por la asamblea general de propietarios con el 70 % del coeficiente de copropiedad. El representante legal suplente solo puede actuar ante la imposibilidad temporal o definitiva del representante legal principal. Por lo tanto, mientras el principal esté en ejercicio de sus funciones, no hay lugar a que lo suplan y, en ese orden de ideas, el suplente no será considerado administrador, ni le asisten los derechos u obligaciones que la ley o los estatutos confieren al representante legal principal”, indicó el experto en temas de propiedad horizontal.
