Menú de categorías

| Sep 13, 2019 | Periodista del Barrio, Portada

Administrador: ¿cómo sancionar al infractor?

Los administradores deberán contar con los mecanismos legales para sancionar las conductoras no aceptables en la copropiedad. – Banco de Imágenes / GENTE DE CANAVERAL

¿Cuántas veces usted como administrador ha querido sancionar a un propietario y no sabe cómo?

Son múltiples los escenarios a los que se enfrenta un administrador cuando hablamos de sanciones, y para conocer más sobre este tema el abogado y experto en propiedad horizontal, Sergio Arenas, aclaró que “si no existe la norma, no puede haber sanción. Usted como administrador debe revisar los estatutos, es su carta de navegación, donde deben estar las obligaciones de carácter no pecuniario que deben cumplir los propietarios, residentes, locatarios, poseedores y tenedores.

No se preocupe si revisando las obligaciones no existe una norma específica sobre la situación que usted está viviendo y que debe sancionar, todavía hay solución”.

Lea también: El papel del representante legal suplente en la propiedad horizontal

Explicó que la mayoría de los reglamentos de propiedad horizontal otorgan la facultad de crear reglamentos internos, “pero muy pocas copropiedades utilizan esta efectiva herramienta. Si no la tiene, proponga en la asamblea general de propietarios la facultad de crear reglamentos internos, para esto se requiere un cuórum del 70 % del coeficiente de copropiedad.

Por otro lado, haga una lista de conductas repetitivas y generalizadas que atenten contra el bienestar de los residentes, es decir, contra el bien común de la copropiedad. Una vez tenga la lista, haga una clasificación por sectores o temas y empiece a generar reglamentos internos por sector relacionado.

Presente ante el consejo de administración el proyecto de conductas por temas o sectores que quiere que se conviertan en obligación de carácter no pecuniario. Todo esto quedará en el acta que posteriormente será socializada con los propietarios, poseedores, locatarios y tenedores de los bienes inmuebles que hagan parte de la copropiedad”.c

Vea además: ¿Cómo funciona la contratación en la propiedad horizontal?

Una vez se cuente con la socialización, ya tendría un documento con la fuerza legal para imponer una sanción.

“A partir de este momento, usted adquiere prácticamente la investidura de un juez, porque actúa en derecho, es decir, no impone una sentencia (sanción) sin haber escuchado al presunto infractor. Como administrador tiene dos fuentes de información de la conducta del presunto infractor, por conocimiento propio o por queja de otro copropietario. Lo primero que debe verificar es la existencia de la prueba”, indicó Arenas.

Así las cosas, el administrador podrá exponer la situación y solicitar la investigación por la presunta violación de una obligación de carácter no pecuniario. En el acta debe quedar establecido todo este proceso. “Con dicha acta, el administrador se convierte en un verdadero operador judicial. Envíe al presunto infractor un comunicado con la descripción de los hechos y las pruebas que se tienen y conceda 5 o 10 días para que, por escrito, presente los descargos y pueda ejercer su derecho de defensa. Si es necesario, adicionalmente, escúchelo personalmente y levante un acta, preferiblemente con testigos.

Después de agotar esta etapa, presente en el consejo de administración las pruebas y los descargos, y promueva el debate sobre la conducta realizada y la sanción que se aplicaría. “Señor administrador, en sus manos está la solución”, concluyó el experto.

Para efectos netamente administrativos, envíe al presunto infractor una comunicación indicando que su conducta es constitutiva de una falta y que debe abstenerse de continuar haciéndola, so pena de iniciar las investigaciones correspondientes.

Sanciones

Según la Ley 675 de 2001, las sanciones son: 1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.