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| Jun 28, 2019 | En estas calles, Portada

Conozca los derechos y deberes de los residentes en la Propiedad Horizontal

Deberes y Derechos de la Propiedad Horizontal – Fabían Hernández / GENTE DE CAÑAVERAL

Desde el momento en el que adquiere un inmueble dentro de un edificio o conjunto cerrado, ya sea en arriendo o propio, debe asumir una serie de derechos y deberes, los cuales garantizarán la seguridad y la sana convivencia entre vecinos.

La Ley 675 de 2001 establece obligaciones respecto de cada bien privado, en el sentido en que deben ser usados de acuerdo con su destinación sin comprometer las zonas comunes; asimismo, evitando ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. Igualmente deberán reparar su bien privado, incluso los daños relativos a las redes de servicios públicos ubicados dentro del bien.

Según la norma, el derecho de cada propietario está calculado sobre el coeficiente que tenga y que está establecido en el reglamento de propiedad horizontal. Este coeficiente es la participación que tiene el propietario para tomar decisiones y participar dentro de los destinos de la copropiedad, especialmente cuando las decisiones a tomar tienen un carácter pecuniario.

Para Sergio Arenas, abogado y experto en temas de propiedad horizontal, los derechos de cada propietario tienen un límite: el derecho del otro y las decisiones de la mayoría. “Frente a los derechos se debe indicar que se activan en la medida en que el propietario cumpla con sus deberes. No podemos olvidar que el reglamento de propiedad horizontal es un contrato y, como tal, la copropiedad no está obligada a garantizar el uso, goce y disfrute al propietario. Por ejemplo, los órganos de administración podrán prohibir el uso de las zonas comunes a un propietario que no cumpla con sus obligaciones”.

Para evitar problemas de convivencia, la tenencia de mascotas debe ser responsable y acoger las normas internas del conjunto, – Archivo/GENTE DE CAÑAVERAL

Entre los derechos encontramos el dominio exclusivo que cada propietario tiene sobre su unidad privada; es decir, que puede vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de su unidad privada a cualquier título. También están los derechos relativos al uso de las zonas comunes, la participación en los órganos de administración, el derecho de inspección de acuerdo con las condiciones del reglamento, el derecho a presentar peticiones a la administración y que sean resueltas positiva o negativamente.

Para el reglamento

El abogado Sergio Arenas ofrece algunas recomendaciones sobre las condiciones que se deben implementar en los reglamentos de propiedad horizontal.

Prohibiciones. Los propietarios y todas las personas que ocupen bienes privados deberán abstenerse de ejecutar cualquier acto que pudiere perturbar la tranquilidad o el sosiego de los demás ocupantes o pusiere en peligro la seguridad, solidez o reputación de la copropiedad. En especial, deberán tener en cuenta las prohibiciones específicas que se indican enseguida, las cuales envuelven obligaciones de no hacer.

1. En relación con los bienes privados, está prohibido:

* Enajenar o conceder el uso de su bien privado para uso específico individual distinto al autorizado en el presente reglamento, o en la primera escritura pública de transferencia del derecho de dominio que haga el propietario inicial, a menos que tal uso específico se modifique en los términos del reglamento.

* Celebrar contratos sobre el inmueble con personas de mala conducta.

* Instalar avisos en contravención a lo dispuesto en este reglamento o en el reglamento interno de adecuaciones. En especial queda prohibido anunciar la venta o arriendo de los bienes inmuebles con avisos instalados en sus fachadas; tales avisos deberán instalarse en los espacios que para el efecto indique la administración.

* Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que presenten peligro para la integridad de la construcción o para la salud a seguridad de sus propietarios o usuarios.

De acuerdo con esta disposición, queda terminantemente prohibido el uso de estufas de petróleo, cocinol, gasolina, gas propano o sustancias similares, con excepción del gas natural.

Los residentes tienen derecho de disfrutar de las zonas comunes. - Banco de imágenes /GENTE DE CAÑAVERAL

Los residentes tienen derecho de disfrutar de las zonas comunes. – Banco de imágenes /GENTE DE CAÑAVERAL

* Acometer obras que impliquen modificaciones internas sin el lleno de los requisitos establecidos en este reglamento o que comprometan la seguridad, solidez y salubridad de la copropiedad o disminuyan la ventilación o la iluminación de los demás bienes privados.

* Arrojar telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra y desagües de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. En el evento que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá de todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.

* Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en los bienes privados o molestar a los vecinos.

* Perturbar la tranquilidad de los propietarios o usuarios con ruidos o bullicios o conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio, televisión o similares.

* Decorar la fachada del bien privado en contravención a lo previsto en el reglamento interno de adecuación y vitrinismo.

* Abstenerse de utilizar en los bienes comunes dotados de mobiliario común, muebles o enseres de propiedad particular, sin la autorización previa del Consejo de Administración y abstenerse de instalar plantas eléctricas.

Para tener en cuenta

La propiedad en Colombia, desde la Constitución de 1991, adoptó el concepto de “función social”. De esta manera, se entiende que la propiedad es un bien productivo tanto para su dueño como para la comunidad, es decir, satisface las necesidades del titular y también las del resto de la sociedad.

Según Sergio Arenas, la propiedad tiene un límite cuando entra en conflicto con el interés público. Tal conflicto debe cederse a favor del interés de la colectividad. Por ejemplo, cuando es necesario demoler una propiedad privada para la construcción de una obra civil como una vía o un puente, el propietario debe sacrificar su derecho para ponerlo a disposición de la comunidad. De ahí que la expropiación materializa el concepto de “función social” en su máximo esplendor. “Con esto me refiero a que, si el titular se opone al interés colectivo, el Estado tiene la facultad de convertir su propiedad en un bien público”.

Así sucede en la propiedad horizontal, quien decida adquirir un bien inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, debe ser consciente de que su propiedad no es absoluta, dentro del marco de la función social, en la medida en que el uso, goce, disfrute y disposición de la propiedad raíz que se adquiere está sujeta a las limitaciones contenidas en la Ley 675 de 2001, en las normas urbanísticas, policivas y especialmente en las normas contenidas en los reglamentos de la propiedad horizontal.

Sin embargo, algunos reglamentos de propiedad horizontal no alcanzan a detallar las obligaciones y los derechos de manera clara, lo que hace aún más difícil la aplicación de sanciones a los propietarios o tenedores que las incumplan.