¿Por qué no asisten los propietarios a la Asamblea?

Paola Bernal

Gente de Cañaveral

Son muchas las urbanizaciones que se congregan por estos días para adelantar su Asamblea.

Pero, ¿qué sucede cuando no asisten los propietarios? ¿Hasta qué punto la Ley permite regular mediante sanciones la no participación de quienes viven en Propiedad Horizontal?

Un lector de Gente expuso el tema de la apatía de los propietarios en las asambleas y para darle respuesta a su inquietud el abogado Ramiro Serrano amplió dicha información.

 

Opina el lector Óscar Julián González Angarita

“Año tras año veo con preocupación cómo cada vez que hay una junta de administración los vecinos que son quienes deben participar se niegan a formar parte de estos eventos y dejan simplemente a tres personas para que respondan por el funcionamiento del edificio. Casi rogando se logra que alguien desee quedar en el consejo de administración. Muchas veces por esta falta de mando el administrador, alguien ajeno al edificio, hace y deshace con los dineros de los residentes. Nos falta cultura y participación”.

Habla el experto

El abogado Ramiro Serrano Serrano explica:

¿Qué pasa cuando no participan los residentes? A veces son solo tres personas las que responden por el funcionamiento de un edifcio.

La no participación por parte de los propietarios es un problema para la persona jurídica, ya que no se podrán resolver asuntos en los que se requiere mayoría calificada, como lo establece el artículo 46 de la Ley 675/01. (Ver recuadro)

Pero podrá decidir con un número inferior al deliberatorio:

1. En reunión de segunda convocatoria que es al tercer día hábil después de la fecha de asamblea de primera convocatoria.

2. Por derecho propio cuando no ha sido citada dentro de los tres primeros meses del periodo presupuestal; por tal motivo se reunirá el tercer día hábil del cuarto mes y se decidirá con el quórum existente.

¿Qué decir del consejo de administración? ¿Qué tan importante es? ¿Cómo se conforma?

Es obligatorio tener consejo de administración en edificios donde existan más de 30 unidades privadas.

El consejo de administración es quien hace el control de la persona jurídica, es quien nombra al administrador, impone sanciones, aprueba en primera instancia los estados financieros antes de presentarlos a la asamblea para su aprobación y autoriza los traslados presupuestales para el cumplimiento de la misión de la persona jurídica. Este se conforma con un número plural impar de copropietarios o delegados.

Este órgano tiene gran importancia porque es quien orienta a la persona jurídica y controla el mandato de la Asamblea.

¿Por qué las personas no quieren participar de estos escenarios? ¿Cuál es la razón de la apatía?

Entre las principales razones de la apatía por pertenecer a los consejos de administración encontramos: Las personas no quieren participar en los procesos sociales de su comunidad; no conocen las funciones en este tipo de dignidades; no se arriesgan a ser maltratados con sus comentarios por la misma comunidad y la falta de pertenencia con los bienes que se encuentran a su nombre.

¿Qué implicaciones tiene no participar de las asambleas?

En los reglamentos de propiedad horizontal se pueden imponer sanciones por inasistencia a las asambleas. Si no existe la normativa, no se podrá cobrar ningún tipo de sanción.

¿Qué decirle a las personas que le dejan la tarea a unos cuantos para que voten?

Simplemente que con su actitud lo único que están haciendo es perder los derechos que le otorga la ley para decidir sobre la comunidad en propiedad horizontal.

¿Los arrendatarios tienen voz y voto en este tipo de reuniones, o solo los propietarios?

Hay un fallo de la Corte Constitucional en el que se manifiesta que cuando se tomen decisiones que van a afectar directamente a los arrendatarios estos podrán ser escuchados. Pero en la asamblea solo tienen voz y voto los copropietarios.

Sobre las reuniones 

La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año en la fecha señalada
en el reglamento de propiedad horizontal. De no haberse realizado ninguna convocatoria, se efectuará los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal. La convocatoria podrá ser efectiva por el administrador con una antelación no inferior a 15 días calendario.
Solo se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas así lo ameriten, incluso por parte de propietarios de bienes privados que representen la quinta parte.

¿Qué dice la Ley?

La Ley 675 de 2001 de Propiedad Horizontal, en el Artículo 36 define como órganos de dirección y administración a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración (si lo hubiera) y al administrador del conjunto o edificio. En el Capítulo X, artículo 38, la Ley es clara al referirse a las funciones de la Asamblea, y explica que debe ser conformada por los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum. Las decisiones que se adopten deben ser
de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, así
como para todos los ocupantes del edificio o conjunto.

 Funciones de la Asamblea

Nombrar y remover al administrador para periodos determinados y fijarle remuneración; aprobar o no los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos; nombrar y remover los integrantes del comité de convivencia; aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas de administración, así como incrementar el fondo de imprevistos; elegir los miembros del consejo de administración y cuando exista el revisor fiscal; aprobar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal; decidir la reconstrucción del edificio; decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en Propiedad Horizontal con observancia
del debido proceso y del derecho de defensa; aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica; entre otros.

Decisiones que exigen mayoría calificada

Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. Imposición de expensas extraordinarias, cuya cuantía total durante la vigencia presupuestal supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado
bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. Reforma a los estatutos y reglamentos. Desafectación de un bien común no esencial. Reconstrucción del edificio cuando represente por lo menos un 75%. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, entre otros.