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| Oct 20, 2017 | Portada, Qué pasa?

¿Qué debe saber un Administrador de Propiedad Horizontal?

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El Administrador se convierte en una de las autoridades más representativas en la Propiedad Horizontal, pues su gran misión es gerenciar una unidad residencial.

Pero en muchos casos, este cargo es asumido por pensionados, amas de casa y profesionales sin ninguna preparación previa en el tema. Así que la gran pregunta a formularse es: ¿realmente ellos tienen el perfil idóneo para dirigir la copropiedad?

Sobre este tema existen muchos vacíos y riesgos, pues una persona que no tiene la capacitación adecuada para dirigir la unidad residencial puede llegar a tomar decisiones erróneas o a desconocer ciertos lineamientos que representen para la persona jurídica multas o procesos que terminan pagando los copropietarios, producto de malas contrataciones como es el caso de indemnizaciones o cierre de piscinas, por citar algunos ejemplos.

Por lo anterior, se debe entonces buscar un administrador con perfil gerencial, ejecutivo, con capacidades de dirección y administración de recursos humanos, además de conocimientos específicos en contabilidad y administración de propiedad horizontal, manejo y liderazgo de comunidades, amplio conocimiento del régimen laboral y de la legislación de propiedad horizontal, solución de conflictos, entre otros.

El abogado y experto en temas de Propiedad Horizontal Ramiro Serrano señaló que en el momento de contratar a un administrador, se debe tener en cuenta la Ley 675 de 2001. Y esta gran responsabilidad recae en el consejo de administración.

Cabe recordar que no debe haber vínculo familiar o de amistad; aunque jurídicamente no existe ningún problema, éticamente no es conveniente.

Se debe tener en cuenta que no solo por las nuevas normas legales se exige que el administrador sea idóneo sino porque la misma evolución de la sociedad y de la propiedad horizontal han hecho indispensable la profesionalización de quienes tienen a su cargo y bajo su responsabilidad el patrimonio, el bienestar, la tranquilidad y la seguridad de toda una comunidad de copropietarios.

Como puede verse, no es sencillo conseguir un profesional que cumpla todos los requisitos, y de conseguirse, seguramente sus honorarios serán de un alto rango, lo que no todas las copropiedades pueden costear.

Consejo

de administración:

Lo primero que hay que entender es que al ser miembro de un Consejo de Administración, sus funciones “solo” se ejercen cuando está reunido dicho órgano.

“Uno de los problemas más grandes que existen es que sus integrantes creen que ejercen el cargo en forma individual y por eso muchas veces se ven los abusos en el ejercicio de su cargo, generándose muchas veces antipatías con sus propios vecinos”, explicó Serrano.

¿Pero quién es el presidente del Consejo y cuáles son sus funciones?

De acuerdo con la Ley 675/01, dentro de las funciones solo se encuentran: presidir las reuniones de este órgano, firmar las actas de las decisiones que se toman, firmar el contrato de administración.

El presidente del Consejo puede ser rotativo y la decisión de su nombramiento está en sus miembros, no existiendo un periodo determinado para su ejercicio.

Según el experto, dentro de las funciones que tienen los miembros de los Consejo de Administración están:

1. Nombrar el administrador, siendo este una de los mayores problemas, ya que debido a faltas de conocimiento y en otras ocasiones por motivo depresupuesto, nombran a un representante legal sin un conocimiento para el cargo.

2. Imponer sanciones por incumplimiento de las obligaciones a los copropietarios del reglamento de propiedad horizontal o la ley.

3. Realizar auditoría dentro de los procesos administrativos que adelanta el representante legal. Es muy diferente auditar que coadministrar, aunque muchas veces los miembros del consejo tienen que elaborar dicha función ante la falta de conocimiento de los administradores y con eso evitar que se deteriore el Edificio o Conjunto.

4. Velar por el cumplimiento de los reglamentos, la ley y las decisiones tomadas por la Asamblea General de Copropietarios. Uno de los problemas grandes dentro de los reglamentos es que le imponen funciones administrativas a los Consejos de Administración, convirtiendo a la persona jurídica en una entidad bicéfala donde el conflicto de intereses y funciones llevan a que se deteriore todo principio administrativo.

A la hora de preguntarle al experto por el problema más grave que se presenta en propiedad horizontal explica que “es muy difícil encontrar miembros de consejos de administración capacitados en los temas propios de su actividad, olvidándose que lo que ellos están coordinando es el desarrollo de una comunidad. Y como pelea de perros y gatos vemos un Consejo que persigue a sus administradores, unos administradores que persiguen a una comunidad y termina una comunidad sin entender a sus consejeros y representantes legales. Pero todos se critican entre sí, porque no tienen claras las funciones de cada uno en una comunidad que se llama propiedad horizontal”, sostuvo el abogado.